aktier

Investera
i fastigheter!

Här kan du lära dig om hur du kan investera i fastigheter genom olika fastighetsprojekt där du kan få dina pengar att jobba för dig!

Välkommen till aktier24.se

Fastigheter

Här vill vi introducera dig till en populär investeringsmöjlighet, nämligen att investera i fastigheter. I vår fastighetsskola får du information och skaffar dig kunskap om hur du kan ta del av olika fastighetsprojekt. Du kan även certifiera dina kunskaper genom någon av våra tillväxtpartners. Lycka till med din lärandeprocess!

aktier

Investera i fastigheter - hur?

Du kan investera i fastigheter på börsen genom att köpa aktier i fastighetsbolag eller andelar i en fastighetsfond. Men du kan även gå med i ett crowdfundingprojekt där du investerar i fastighetslånet som ger dig avkastning på din investering.

Om fastigheter

Vad är fastigheter?

Fastigheter, enligt svensk lag, avser mark- eller vattenområde eller en volym som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör. Där ingår byggnader, anläggningar och naturväxtligheter. Fastigheter per lag definition utgör en rättslig enhet.

I dagligt tal, dvs. i folkmun, används ordet fastighet ofta för att beskriva en byggnad där man bor eller bedriver en verksamhet. För vårt syfte fokuserar vi på det dagliga talet.

Olika typer av byggnader

Det finns olika typer av byggnader och indelningen kan vi göra med avseende på byggnadens ändamål.

Här tar vi inte med alla byggnadstyper, utan ett rätt så brett urval.

Det som är viktigt att påpeka är att samtliga nedan listade byggnadstyper inte är direkt avsedda för att investera i.

investera i fastigheter

Byggnader som är avsedda för bostadsändamål:

  • flerbostadshus (lägenheter)
  • villa
  • småhus
  • palats
  • slott
  • hyresfastigheter

Byggnader som är avsedda för olika verksamheter:

  • kontor
  • skola
  • sjukhus
  • badhus
  • varuhus
  • garage

Fastigheter för tillverkning av produkter:

  • fabrik
  • lager
  • skeppsvarv
  • industribyggnad

Byggnader för nöjen och underhållning:

  • teater
  • biograf
  • arena
  • idrottsplats

Vilka fastigheter kan du investera i?

Av samtliga ovan listade fastigheter kan du oftast investera i dem som är avsedda för bostadsändamål, dvs. flerbostadshus med lägenheter (bostadsrätter eller hyresfastigheter), villor och småhus. Sedan erbjuds det även möjligheter att investera i fastigheter med kommersiell verksamhet såsom industribyggnader, kontor och varuhus.

Investera i fastigheter genom fastighetslån

Om fastighetslån

Vad är fastighetslån?

Ett fastighetslån är ett lån där låntagaren pantsätter en fastighet som blir då säkerhet för lånet. I många fall handlar fastighetslånet om att finansiera ett förvärv av en fastighet, utöka belåningen på en befintlig fastighet eller finansiera övriga kortsiktiga behov. Fastighetslånet ges vanligtvis ut av banken, men ibland vill banken inte täcka hela finansieringen.

Varför behövs investeringar i fastighetslån?

Behovet för investeringar i fastigheter genom fastighetslån från privata investerare uppstår när banken, av olika anledningar, inte vill täcka hela finansieringskostnaden.

Låt oss ta exempel där en fastighetsutvecklare avser att uppföra ett projekt med en total uppförandekostnad om 300 mkr. Banken är villiga att ställa ut ett lån på 210 mkr, som då avser 70 % av hela finansieringen.

Resterande 30 %, dvs. 90 mkr blir fastighetsutvecklaren tvungen att finansiera genom eget kapital eller juniora (efterställda) lån, vilket kan vara problematiskt för många fastighetsutvecklare. Även om fastighetsutvecklaren i fråga har tillgång till dessa 90 mkr så kan de vara bundna i parallella projekt som kräver finansiering.

Det är alltså i gapet mellan bankens lån och den totala uppförandekostnaden som behovet eller möjligheten för privata investerare kommer in.

Då får privata investerare chansen att toppfinansiera projekt, fastighetsbolag eller fastighetsbestånd med goda avkastningsmöjligheter – utan höga förvaltningsavgifter, krångliga strukturer, dyra mellanhänder och anonyma fondstrukturer. Det kan bli win-win för samtliga parter.

Risker med fastighetslån

De projekt och investeringar som kräver finansiering från privata investerare är normalt sett förknippade med hög risk. Vanligtvis handlar det om toppfinansiering med efterställda säkerheter, av projekt som drivs av mindre projektägare med högst begränsade finansiella resurser.

I stort sett alla investeringar som är förknippade med risker som inte banker eller kreditinstitut accepterar, har ofta en rätt så hög beräknad (förväntad) avkastning.

Risknivån i olika investeringsprojekt varierar beroende på villkor i varje enskilt investeringsprojekt. Du som investerare bör vara medveten om att en investering alltid är förknippad med risker och att hela eller delar av investeringen kan gå förlorad.

Hur investerar man i fastigheter?

Utforska vilka projekt som finns. Börja med att leta efter ett fastighetsprojekt som du tror på och vill placera ditt kapital i. Gör en ordentlig analys innan du placerar ditt kapital.

Investera ditt kapital. När du hittat ett projekt som du gillar väljer du hur mycket kapital du vill investera. Du bör alltid göra en avvägning mellan risk och avkastning för att hitta lagom belopp.

Följ utvecklingen av projektet. Via investeringsplattformen får du sedan löpande information om fastighetsprojektet du valt att investera i. Håll dig uppdaterad om hur arbetet fortlöper.

Ta del av avkastningen! Att investera i fastigheter betyder såklart att man förväntar sig avkastning. Avkastning skapas genom återbetalning av lån jämte ränta.

Praktisk info om att investera i fastigheter

När du investerar i fastigheter så är det bra att känna till några återkommande begrepp.

Investerings slag brukar oftast vara lån.

Löptid är tiden som lånet ska återbetalas under, dvs. den tid som din investering kommer att ge dig avkastning.

Årsränta bestämmer hur mycket avkastning du kan förvänta dig att få på din investering. Eftersom löptiden oftast uttrycks i månader och årsräntan i år, blir det då enklast att räkna genom att dela årsräntan med 12 för att sedan multiplicera med antal månader.

Minimiinvestering avser det minsta beloppet som projektägaren kräver från dig som investerare för att du ska kunna få vara med och investera i projektet.

Säkerställande av lån kan ske genom fastighetspant, andrahandspantsättning, pantsättning av revers till bostadsrättsförening, aktiepant, borgen eller företagshypotek.

Säkerställande av lån

Innan du börjar investera i fastigheter är det mycket viktig att du har kännedom om hur fungerar säkerhet för ett lån. Detta fungerar som skydd för den som investera i fastigheter i fall att saker och ting inte utvecklar sig enligt den önskvärda planen.

Generellt om säkerheter

När kapitalresningen sker i form av lån kan låntagaren ställa olika säkerheter för lånet. Lånen som du kan investera i när du vill investera i fastigheter, är ofta efterställda lån, dvs. att långivarna har säkerhet som kommer efter banklån i prioriteringsordning.

Säkerheterna för lånen består ofta av att egendom pantsätts eller att någon går i borgen för lånet. Att pantsätta egendom innebär att låntagaren överlämnar eller intecknar egendom till långivaren som säkerhet för att om låntagaren inte kan återbetala lånet kan långivaren sedan sälja egendomen.

Nedan följer de vanligaste formerna av säkerheter som förekommer vid lån när du vill investera i fastigheter.

Fastighetspant

Fastighetspant är den mest förekommande säkerhet för lån som sker när du vill investera i fastigheter. Det innebär att fastighetens ägare ansöker om inteckning i fastigheten och får ett pantbrev som bevis för inteckningen. Pantbrevet överlämnas sedan till långivaren som säkerhet. Varje pantbrev har ett så kallat “inomläge”, dvs. riktlinjer för vilken del av fastighetens värde som pantbrevet avser.

Om lånet inte återbetalas kan panten realiseras. Processen innebär att fastigheten kan komma att utmätas av Kronofogdemyndigheten som säljer den på exekutiv auktion. När försäljningen är klar får långivare tillbaka hela eller del av investeringen, helt beroende på hur stor försäljningspriset blir i förhållande till långivarens krav.

Andrahandspantsättning

Att erhålla andrahandspant i befintliga pantbrev innebär att pantbrevet redan är pantsatt till en annan långivare. Andrahandspant kan utgöra en bättre säkerhet än att ta ut nya pantbrev med sämre inomläge för det fall det pantsatta pantbrevet inte är fullt belånat.

Exempelvis om den första långivaren har ett pantbrev om 20 mkr med inomläge 0 – 20 mkr men skulden har amorterats ner till 10 mkr, då finns ett utrymme om 10 mkr som kan pantsättas till en ny långivare.

Pantsättning av revers till bostadsrättsförening

Projektägare bebygger ofta en fastighet för att sedan sälja den färdiga byggnaden till en bostadsrättsförening. Köpet finansieras ofta med banklån och medlemsinsatser i föreningen, vilket utbetalas när byggnaden är färdig.

Bostadsrättsföreningen kan inte betala i förskott utan utfärdar därför istället en revers (skuldebrev) – ett löfte om att projektägaren kommer få betalt när banklånet och medlemsinsatserna erhålls. Om projektägaren inte återbetalar lånet kan långivaren sälja reversen eller inkassera det belopp som bostadsrättsföreningen ska betala till projektägaren när byggnaden färdigställs.

Aktiepant som säkerhet för den som vill investera i fastigheter

Aktiepant innebär att aktierna i ett bolag tas i pant som säkerhet för ett lån. Om tex ett moderbolag upptar ett lån och det finns tillgångar av värde i dotterbolaget så kan aktierna i dotterbolaget pantsättas. Betalar inte låntagaren lånet kan långivaren överta aktierna i dotterbolaget och på så vis få säkerhet för lånet.

Vid en obeståndssituation kan aktiepant dock ha ett högst begränsat ekonomiskt värde eftersom långivare med pant i fastigheten, dvs. banken eller institutet prioriteras.

Borgen

Borgen fungerar fungerar bra som säkerhet för den som vill investera i fastigheter när det finns pålitliga borgenärer med i bilden. Huvudsakliga formerna av borgen är enkel borgen och proprieborgen. Vid enkel borgen får långivaren endast vända sig till den som gått i borgen för låntagaren efter att långivaren försökt få betalt genom utmätning.

Proprieborgen, en borgen “såsom för egen skuld”, innebär att borgensmannen har samma ställning som låntagaren gällande ansvaret att återbetala lånet, dvs. att långivaren kan vända sig till den av låntagaren och borgensmannen som har pengar.

Företagshypotek

Företagshypotek är en typ av säkerhet i ett företags lösa egendom, dvs. andra tillgångar än fastigheter, pengar och aktier. Ett visst belopp i verksamhetens tillgångar inskrivs då hos Bolagsverket och låntagaren erhåller ett bevis för detta i form av ett företagsinteckningsbrev som pantsätts till långivaren.

Den pantsatta egendomen är inte bestämd utan istället intecknas värdet på låntagarens allmänna egendomsmassa såsom den ser ut från tid till annan.

Vilken investeringshorisont bör du ha när du ska investera i fastigheter?

Eftersom projektens löptid är förbestämd så blir det ganska enkelt här. Din investeringshorisont bör sammanfalla med den tidshorisont som fastighetsutvecklaren har. Tilltänkt investeringshorisont framgår normalt sett av investeringsmaterialet och benämns som löptid.

Löptid för att investera i fastigheter genom fastighetslån rör sig oftast mellan 6 månader upp till 2 år. Avkastningen brukar oftast ligga i intervallet mellan 6 och 9 %.

Certifiera dina kunskaper genom att investera i fastigheter

Nu när du har fått lära dig mer om hur du kan investera i fastigheter är det dags att börja certifiera dina kunskaper genom riktiga investeringar. Innan du börjar med dina investeringar rekommenderar vi att du registrerar ett konto och bekantar dig med investeringsplattformen. Där kan du hitta information om olika fastighetsprojekt, samt lära dig mer om vilka praktiska steg du behöver ta för att kunna börja investera.

Gör du smarta och genomtänkta investeringar kan du såklart gå med vinst, men gör du däremot dåliga investeringar kan de leda till förlust.

Därför är det viktigt att du har bra finansiell kunskap och information om hur plattformen fungerar och vilka projekt som erbjuds! Du gör helt rätt i att börja med att registrera ett konto på plattformen och börjar läsa på.

Registreringen är kostnadsfri och du kan registrera dig utan krav på direkt insättning vid registreringen. Så ta tillfälle i akt och registrera dig, samt ta din tid för att lära dig mer om att investera i fastigheter!

Tillväxtpartner

Vill Du investera i finansiella tillgångar?

Våra tillväxtpartners är investeringsplattformar där du som investerare kan tillämpa din finansiell kunskap. Där får du möjligheten att göra smarta och säkra investeringar som kan leda till att du blir rik eller rikare! Gör du dåliga investeringar kan de leda till förlust, därför är det viktigt att du har bra finansiell kunskap!

Du kan investera i aktier, krypto, krediter, fastigheter, fonder eller ta del av en automatisk spartjänst.

Ta mig till tillväxtpartners